Sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce
Raport przygotowany przez firmę CEE Property Group.
Podsumowanie pierwszego półrocza 2007
Pierwsze półrocze roku 2007 na rynku mieszkaniowym upłynęło pod znakiem kontynuacji trendu wzrostowego. Popyt na mieszkania utrzymywał się na wysokim poziomie. Podaż jednostek mieszkalnych nie wzrosła znacząco. Przełożyło się to na rosnące ceny nowych projektów deweloperskich. Najszybciej drożały w tym okresie mieszkania w Poznaniu, Łodzi i Trójmieście.
Szybki rozwój rynku mieszkaniowego obserwowano w pierwszej połowie br. w miastach średniej wielkości np. Bydgoszcz, Toruń, Kielce, Lublin, Rzeszów, Białystok. Aktualnie dynamika wzrostu cen mieszkań na tych rynkach wynosi 20-30%.
„Już w pierwszym kwartale zapowiadaliśmy znaczący wzrost cen mieszkań w 2007 r. Pierwsza połowa br. pokazała słuszność tych prognoz. Mieszkania drożały w tempie nawet szybszym, niż przewidywany” – mówi Paweł Grząbka, dyrektor zarządzający CEE Property Group, odpowiedzialny za badanie – „Zaskoczeniem był aż ponad 10% wzrost cen w Krakowie”.
Wśród głównych powodów wzrostu cen mieszkań w pierwszym półroczu 2007 należy wymienić:
• Podaż mieszkań utrzymującą się na niezmiennym, niskim poziomie,
• Wzrost zamożności społeczeństwa,
• Niską cenę kredytów - pomimo wprowadzenia w ubiegłym roku rekomendacji S, która miała na celu ograniczenie liczby kredytów udzielanych w walutach obcych,
• Wzrost zainteresowania inwestycyjnym zakupem nieruchomości - Polacy coraz bardziej świadomi możliwości zarobku na inwestycjach w nieruchomości poszli śladem inwestorów zagranicznych,
• Wchodzący w dorosłe życie wyż demograficzny - najbardziej aktywną grupę klientów na rynku mieszkaniowym stanowią osoby w wieku 25-32 lata. W wiek ten wkraczają osoby urodzone w okresie wyżu demograficznego przełomu lat 70 i 80.,
• Wzrost cen materiałów budowlanych,
• Wzrost cen działek budowlanych.
Największe miasta Polski odczują nieznaczne ochłodzenie sytuacji na rynkach mieszkaniowych w drugiej połowie roku 2007. Miasta średniej wielkości powinny kontynuować ponad 10 procentowy trend wzrostowy.
• Warszawa
Warszawa podtrzyma lekki trend wzrostowy z pierwszego półrocza. Windować średnią cenę mieszkań będą nowe projekty np. na Woli. Lokalizacje, w których podaż sprzedawanych i planowych do sprzedaży projektów jest duża, jak np. Wilanów, nie odnotują wzrostu cen, a być może nawet ich lekką korektę.
• Kraków
Kraków, gdzie popyt na mieszkania jest ograniczony a podaż projektów jest większa niż przed rokiem, nie odnotuje w najbliższych miesiącach znaczącego wzrostu cen.
• Wrocław
Wrocław utrzyma trend z pierwszego półrocza. Większość projektów jest w fazie realizacji, niewielka liczba nowych inwestycji rozpocznie się na jesieni. Z tego powodu nie należy oczekiwać gwałtownego wzrostu cen mieszkań.
• Trójmiasto
Wysoka podaż nowych projektów deweloperskich w niektórych lokalizacjach Gdańska i Gdyni implikować będzie stabilizację cen.
• Poznań
Poznański rynek mieszkaniowy po nadzwyczaj dynamicznym półroczu czeka kilka spokojnych miesięcy. Ceny mogą wzrosnąć w dzielnicach, w których brakuje nowych projektów deweloperskich (np. na Marcelinie, gdzie rozpoczęła się realizacja pierwszej w tej części Poznania nowej inwestycji). W lokalizacjach takich jak Naramowice należy oczekiwać stabilizacji, jako rezultat wzrostu podaży inwestycji mieszkaniowych, który miał miejsce w pierwszej połowie roku.
• Łódź
W Łodzi w fazie przygotowawczej jest obecnie kilka nowych inwestycji. Prawdopodobnie ruszą one na jesieni tego roku. Po zapowiedziach deweloperów należy spodziewać się kilkuprocentowego podniesienia cen. Wzrost dotyczyć będzie w szczególności kilku wybranych części miasta. Trzy pierwsze projekty pojawią się w okolicach parku Julianowskiego. Jest to miejsce, cieszące się bardzo dobrą opinią wśród Łodzian, z urokliwymi terenami zielonymi i dobrą komunikacją. To z pewnością zdecyduje o poziomie cen na zlokalizowanych tam projektach.
Ograniczenia dla rozwoju rynku
Zagrożenie dla dalszego, długoterminowego rozwoju rynku mieszkaniowego mogą stanowić w szczególności rosnące stopy procentowe. Jednak przy obecnej skali podwyżek, rzędu 1-1,5 pp. do końca 2008 roku nie powinny mieć one fundamentalnego wpływu na ograniczenie zdolności kredytowej kupujących, która mimo to powinna się poprawiać w związku z dynamicznym wzrostem zarobków. W ostatnim półroczu większa liczba Polaków zyskała zdolność kredytową, niż ją straciła.
Sytuacja na rynkach globalnych a rynek kredytów hipotecznych w Polsce
Ostatni kryzys, który wystąpił w USA na rynku nieruchomości, a w szczególności na rynku kredytów hipotecznych, wywołuje szereg obaw przed wystąpieniem podobnego scenariusza w Polsce. „Należy podkreślić, że sytuacja na rynku polskim jest zupełnie odmienna od rynku w USA” – mówi Paweł Grząbka – „Po pierwsze rynek kredytów sub-prime, który wywołał kryzys na rynku nieruchomości w USA praktycznie w Polsce nie występuje. Po drugie zdolność kredytowa, pomimo wzrostu stóp procentowych, Polaków rośnie wraz z dynamicznym wzrostem płac, a nie spada. Po trzecie wreszcie, polski nadzór oraz Europejski Bank Centralny wydaje się być bardzo ostrożny w tym obszarze, aby nie dopuścić do niekontrolowanego wzrostu akcji kredytowej banków”.
Autor raportu: CEE Property Group